Büroohoone ja krüptokaevandushotelli projekt

Vinkli 13, Tallinn, Estonia (Näita kaardil) Ärikinnisvara

Ülevaade

[8 väljamakset renditulult]

 

Objekt paikneb Tallinnas Mustamäe linnaosas ja koosneb kehtivate rendilepingutega 22 kontoriruumist kogupinnaga 628 m2. Meil on võimalik neid rendile anda nii ühe ruumina kui eraldi kontorite kaupa, sõltuvalt kokkuleppest rentnikuga. Vastavalt viimasele hindamisaktile on antud objekti turuväärtus 200 000 eurot (ilma KM-ta). Meie jaoks oleks ostuhind 170 000 eurot, millele lisandub 21 594 eurot asjaajamis- ja arenduskulusid. 


Mustamäe on üks parema mikrokliimaga elamurajoone Tallinnas. Sellel on hea ühendus südalinnaga, mis asub meie objektist kõigest 6,5 km kaugusel. Selles linnaosas paikneb Eesti suurim tehnikaülikool (TTÜ), mis on võtmetegur üliõpilaste meelitamiseks sellesse piirkonda. Ümbritsev maa-ala hõlmab meditsiinilinnakut, teadus- ja äriparki Tehnopol, kõrgemaid õppeasutusi, aga ka kaubanduskeskusi, ajaveetmiskohti ja palju muud. Meie objekt paikneb linna dünaamiliselt arenevas tööstuspiirkonnas, kus meie kontoriruumide vahetus läheduses on hulgaliselt tootmis- ja laopindu.

Vinkli 13 paikneb kõrgepinge alajaama läheduses, mis võimaldab anda osa kinnisvarast rendile hotellina krüptoraha kaevandamiseks, kuna elektrienergia hind on madal ning krüptohotelli infrastruktuuri saab rajada minimaalsete kulutustega. Antud ärimudel on väga perspektiivikas ja võimaldab meil ruume välja rentida keskmisest kõrgema rendihinnaga. Krüptovaluuta kaevandamine on tegevus plokiahelasse uute plokkide loomiseks, kasutades spetsiaalseid mehhanisme, et tagada krüptovaluuta platvormide funktsioneerimine. Remondime ruumid neiks eesmärkideks, kuna antud tegevusliik nõuab spetsiaalseid elektrilisi modifikatsioone ja võimsaid ventilatsiooniseadmeid.

Objekti perspektiivikas asukoht, aga ka nõudluse suurenemine madalate hoolduskuludega kontorite järele, saab võtmeteguriks selle hinna tõusul tulevikus. Antud hetkel toimub naaberlinnaosades intensiivne elamuehitus, mis tõstab piirkonna rahvastikutihedust. Samuti on käimas Tallinna Tehnikaülikooli ja selle küberneetikainstituudi laiendamine. Lähedal asuva Tehnopoli kontorikompleksi ja teaduspargi laienemine, teevad selle piirkonna üheks nõutumaks tehnoloogia- ja tööstuskeskuseks Tallinnas.

Tänase päeva seisuga on Tallinna Linnavolikogu juba kinnitanud järgmised Vinkli 13 territooriumi arendamisega seotud dokumendid:

1. Linnaosavalitsusele on esitatud ehitusloa taotlus tänapäevaste suurte laoruumide ja väikeste ladude/kontorite rajamiseks Vinkli 13 maa-ala kõrvalkruntidele, mis omakorda tõstab meie kinnisvara hinda ja atraktiivsust.

2. Tallinna Mustamäe linnaosa valitsus kinnitas teelõigu ehituse Vinkli tänavast Kadaka teeni, mis muudab paremaks juurdepääsu meie objektile, mis samuti mõjutab selle hinda tulevikus.

Eesti makromajanduslik olukord:

SKT näitas 2017. aastal kasvu 1,6%. Inflatsioonitase on ligikaudu 3%, palgakasv aga on aeglustunud. Töötuse tase alaneb ja suur osa sellest on väljaspool pealinna. Uute töökohtade otsinguga seoses on hinnad pealinnas märksa kõrgemad. Kõige kõrgem vabade töökohtade protsent on Tallinna piirkonnas – 68%, mis on inimeste pealinna kolimise põhitegur, andes tõuke kinnisvara nõudluse kasvule.

Investeerimiskaasus

Meie investeerimisobjekt aadressil Eesti, Tallinn, Vinkli 13 on ärihoone. Projekt saab tulu olemasolevatest rendilepingutest kohalike ettevõtetega. Atraktiivsuse lisateguriks on Eesti suurima tehnikaülikooli lähedus, mis on arvukate start-up-projektide sünnikoht.

ReInvest24 laseb käibele 1 915 940 antud objekti aktsiat hinnaga 0,1 eurot aktsia, minimaalne investeering – 100 eurot.

ReInvest24 investoritel on võimalik investeerida Vinkli 13 kinnisvarasse kuni 191 594 eurot ja saada proportsionaalne osa renditulust ning turuhinna kasvust, mis makstakse välja muutuva laenuhuvina. Pärast täieliku rahastuse saamist remondime ruumid ja soetame puuduva kontorimööbli, et kontorid oleksid rendileandmiseks valmis. See võimaldab tõsta objekti väärtust ja igakuist renditasu.

Objekti hakkab haldama meie agent ja see remonditakse kohe pärast rahastuse lõppemist. Olemasolevad rentnikud paigutatakse remonditud kontoritesse, uued leitakse lühikese aja jooksul, kuna kuni 15 m2 mõistliku hinnaga kontorid on Tallinna turul defitsiit. Asukoht ülikooli läheduses tõstab kontorite atraktiivsust väikeettevõtjate seas.

Vinkli 13 objektil on olemas kehtivad rendilepingud. Kaks teenistusruumi vajavad kapitaalremonti ja uusi rentnikke. Käesoleval ajal on antud objektil tühjad 25% ruumidest, 10-l ettevõttel on kehtiv rendileping.

Objekt asub elektrialajaama kõrval ja me planeerime vedada täiendava kõrgepingekaabli, et luua tingimused 80 m2 pinnaga tubade rendile andmiseks krüptovaluuta kaevandamise hotelliks. See võimaldab meil suurendada aastast renditulu kuni 9% ja tagada stabiilne rahavoog. Ruum remonditakse spetsiaalselt kaevandushotelli nõuetele vastavaks ja antakse rendile pikaajalise lepingu alusel. Remont hõlmab spetsiaalse ventilatsiooni, jahutussüsteemi, õhufiltrite ja elektrijaotuskilbi paigaldamist.

Saame antud objekti 15-protsendilise allahindlusega hindamisväärtusest – 170 000 euroga 270 eurot ruutmeetri eest. Käesoleval hetkel ei ole turul analoogseid kinnisvarapakkumisi ja kõigi äripindade hinnad küündivad kuni 1600 EUR / m2, mis teeb Vinkli 13 parimaks pakkumiseks selles piirkonnas.
Ärikinnisvara keskmised hinnad Tallinnas on järgmised:
A-klassi kontorid: 1700 - 3300 EUR/ m2
B- ja C-klassi kontorid: 400 - 1500 EUR/ m2

Viimase aasta jooksul on ruutmeetri keskmine rendihind Tallinnas kasvanud 6% – 8 eurolt 8,5 eurole. Meie orienteerume madalas hinnasegmendis – 5-6 eurot ruutmeeter, mis loob meile lisaeelise.

Remont võimaldab meil Vinkli 13 asuva kinnisvara üüri koguväärtust suurendada. Tasuvusprotsenti mõjutavad esmased remondikulud ja kõrgemad amortisatsioonikulud, kuid hoolimata kõigist neist teguritest on see meie sihtnäitajast 6% kõrgem.

Meie investeerimisstrateegia on objekti atraktiivsuse tõstmine ruumide remondi, suure täituvuse ja efektiivse juhtimise abil. Krüptokaevandushotell suurendab renditulu. Investorid hakkavad teenima nii antud objekti rendilt kui kapitali kasvult. Objekt kindlustatakse. Samuti tagatakse kinnisvara hüpoteegiga, mida hoiab kõigi investorite kasuks tagatisagent. Tagatisagendiks on sõltumatu õigusbüroo. Näeme selles objektis lähitulevikus arengupotentsiaali, kuna Tallinna linn parandab selle piirkonna infrastruktuuri ja arendab Mustamäe tööstuspiirkonda. See võimaldab meil saada püsitulu minimaalsete investeeringutega, aga ka võimaluse müüa antud objekt hoonestajale.

Objekti kogumaksumus:

Kinnisvara maksumus - 170 000 EUR
Firma asutuskulud ja Notari tasu - 800 EUR
Tagatiseagent - 200 EUR
Renoveerimiskulud - 20 594 EUR

Kinnisvara renditulukalkulatsioonid (aastas):

Kulud:
Komisjon - 2889 EUR
Teeninduskulud (SPV) ja maksud - 5025 EUR
Amortisatsioonitasu - 3600 EUR
Kokku - 11 514 EUR

Tulu:
Rent (Bruto) - 28 896 EUR

Keskmine ruutmeetrihind antud rajoonis, viimase 5 aasta jooksul:

2012 - 709,8 EUR

2013 - 768,9 EUR

2014 - 1132,8 EUR

2015 - 1232,2 EUR

2016 - 1520,1 EUR

2017 - 1552,8 EUR

Kasv - 118,77%

Antud objekti ruutmeetrihind - 270 EUR

Finantsnäitajad

191 594,00 € Viimane hindamine
1 915 940 Osakud
=
0,10 € Viimane osaku hind

Dokumendid

Hindamisakt Laadi alla
Kinnistusraamatu väljavõte Laadi alla
1 Korruse plaan Laadi alla
2 - Korruse plaan Laadi alla
Vinkli 13 - plaan Laadi alla
Asjaõigusleping Laadi alla
Rentnike Nimekiri Laadi alla

Lisateabe saamiseks tutvuge dokumentidega lisas.

Turvalisus tagatud

See objekt on läbinud Reinvest24 testi ja on tagatud Tagatisagendi hüpoteegiga.